A l'occasion de la réunion annuelle des propriétaires bailleurs, le 8 février, à Lyon, l'UNIS Lyon-Rhône (Union des Syndicats de l'Immobilier), à l'initiative du rendez-vous, a présenté les résultats d'une étude menée sur le marché locatif privé à Lyon et dans le département du Rhône (situation et perspectives pour 2012). A ce sujet, deux points pratiques ont été détaillés : celui de l'intérêt d'entretenir son logement pour mieux le louer, et celui de la responsabilité du propriétaire bailleur en matière de discrimination à la location. Compte-rendu.

Les chiffres présentés du marché locatif privé à Lyon et dans le département du Rhône sont tirés d'une étude menée par l'observatoire CLAMEUR (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux). CLAMEUR rapproche aujourd'hui les observatoires de 27 acteurs majeurs de l'immobilier en France, dont celui de l'UNIS, l'un des quatre membres fondateurs à l'initiative du rapprochement. Dans le Rhône, CLAMEUR et ses membres associés représentent plus de 43% des baux locatifs signés, ce qui confère aux chiffres avancés une réelle fiabilité.

Principales données de l'étude de février 2012

. Une mobilité soutenue
La mobilité résidentielle dans le parc locatif privé est plus soutenue sur les petits logements :
Studios et 1 pièce : 34,5% à Lyon (25,8% pour l'ensemble du marché, du studio au plus de 5 pièces) ; 31,7% dans la communauté urbaine hors Lyon (23,3% pour l'ensemble du marché) ; 32,4% dans le Rhône (23,7% pour l'ensemble du marché).
. Une durée moyenne d'occupation de 51 mois dans le Rhône
Dans la lignée des données nationales, plus de la moitié des locataires du Rhône quittent leur logement avant l'échéance du bail (3 ans) : 8,2% des baux de l'année sont de retour sur le marché, 22,4% des logements sont occupés entre un et deux ans, 26,5% entre deux et trois ans. Près de 90% des locataires occupent leur logement moins de six ans.
. Une vacance locative qui progresse
En Rhône-Alpes, la vacance locative s'est accrue de 10% par an entre 2008 et 2010. Dans le Rhône, la vacance a progressé de 26,5% depuis 2008.
Cette progression représente 1,5 semaine supplémentaire de recettes perdue, pour un total de 9 semaines par an, soit environ 4,5% des loyers.
. Une stagnation des loyers de marché (loyer qui doit pouvoir être obtenu d'un bien immobilier)
L'année 2011 a été marquée par une croissance modérée, de l'ordre de 2 points à Lyon, 0,8 point dans la communauté urbaine hors Lyon, 1,3 point dans le Rhône.
Les prévisions 2012 annoncent une absence d'évolution des loyers de marché à Lyon, et un recul de ces loyers de marché de 0,3 point dans la communauté urbaine hors Lyon, de 0,5 point dans le Rhône.

Des travaux à réaliser entre deux locations

Dans le contexte décrit par l'étude de CLAMEUR, d'un marché hésitant et incertain, l'activité locative peinera à se relever ; le modèle lyonnais de l'appartement historique, privilégiant les salles de réception au détriment des sanitaires et de la cuisine, est à reconsidérer, notamment en envisageant la réalisation de travaux.
. Les travaux de remise aux normes
Ils concernent 27,6% des relocations dans l'étude menée par CLAMEUR dans le Rhône.
Ils ont permis une valorisation des loyers de 7,3% depuis 2008.
. Les travaux courants
Ils concernent 58,4% des relocations dans l'étude menée par CLAMEUR.
Ils ont permis une valorisation des loyers de 4,3% depuis 2008.
. En cas d'absence de travaux
Dans le Rhône, 14% des relocations sont réalisées sans travaux de remise aux normes ou travaux courants. Cette absence de travaux s'accompagne par le recul moyen des loyers de l'ordre d'1,3%.

De la discrimination en matière de location

L'UNIS Lyon-Rhône a souhaité rappeler aux propriétaires bailleurs que la discrimination en matière de location relevait du droit pénal. Dix-huit critères sont ainsi jugés discriminatoires, une liste précise de documents à ne pas demander aux candidats locataires a été détaillée.
. Les critères discriminatoires
L'orientation sexuelle, les mœurs, les opinions politiques, les convictions religieuses, les activités syndicales, l'apparence physique, l'état de grossesse, le handicap, l'état de santé, les caractéristiques génétiques, l'âge, le sexe, l'origine, la situation de famille, l'appartenance vraie ou supposée à une ethnie, l'appartenance vraie ou supposée à une nation, l'appartenance vraie ou supposée à une race, la patronyme.
. Les papiers à ne pas demander aux candidats locataires
La photographie d'identité, hormis celle de la pièce d'identité ; la carte d'assuré social ; la copie de relevé de compte bancaire ou postal ; l'attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal ; l'attestation d'absence de crédit en cours ; l'autorisation de prélèvement automatique ; le jugement de divorce, à l'exception du paragraphe commençant par l'énoncé : « Par ces motifs » ; l'attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges, dès lors que le locataire peut présenter d'autres justificatifs ; l'attestation de l'employeur dès lors qu'il peut être fourni le contrat de travail et les derniers bulletins de salaire ; le contrat de mariage ; le certificat de concubinage ; le chèque de réservation de logement ; le dossier médical personnel, même en cas de demande de logement adapté ou spécifique ; l'extrait de casier judiciaire ; la remise sur un compte bloqué de biens, d'effets, de valeurs ou d'une somme d'argent correspondant à plus d'un moins de loyer, en principal, en l'absence de dépôt de garantie ou de la souscription de la garantie autonome prévue à l'article 2321 du Code civil ; la production de plus de deux bilans pour les travailleurs indépendants ; une copie des informations contenues dans le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers ou de l'information de la non-inscription à ce fichier.

A propos de l'UNIS Lyon-Rhône

Représentative des cinq métiers que sont la gestion (syndics, gérants), la transaction (agents immobiliers, marchands de biens) et l'expertise, l'UNIS regroupe plus de 100 administrateurs de biens et syndics de copropriété, dans le Rhône. L'UNIS prend des orientations ouvertement tournées vers les clients de ses adhérents : propriétaires, bailleurs, vendeurs, acquéreurs et locataires.